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滑向球要去的地方,而不是球在的地方

2013年8月16日,国务院常务会议指出,加快发展养老服务业,要在政府“保基本、兜底线”的基础上,锐意改革创新,发挥市场活力,推动社会力量成为发展养老服务业的“主角?#20445;?#25226;服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业。

目前国内已建在建的养老项目,可以看到民间资本在积极介入养老地产,有效地补充政府对养老福利的需求,发展居家养老,这是与政府所倡导的大趋势极其符合。介入养老地产的企业,他们的竞争优势尽不相同,有的是融?#26159;?#36947;,有的是细分市场,有的是核心运营能力。


目前,市场上的养老项目大致可以分为三类。一是养老传统住宅为主业的品牌地产企业涉足的养老项目,如万科随园嘉树,绿城乌镇国际健康生态园等。项目大多选址在有较好自然资源或人文旅游资源的区域,以养生、旅游、人文、养老为主题打造养老社区。客户群多是健康老人,离开熟悉的城市,离开儿女,老年人多是异地短时间居住养老,社区提供介护护理,应对日常健康管理、康复和日常门诊等服务。对于这些企业而言,养老产品的规模占比较小,通过试点摸索养老住宅的开发模式,产品研发和运营管理模式,为日后快速占领养老地产市场,做足准备功课。


二是主打养老产品的地产企业开发的养老项目,如上海亲和源,宜?#21496;?#22914;城,天津永泰红磡阳光幸福村等。这些企业都有自?#22909;?#30830;的企业愿景或业务特点,根据土地获得方式和土地性质,确定养老产品的运营模?#20581;?#26680;心的养老产品都是持有物业,这些企业或是选择打造自?#20197;?#33829;管理团队,成为行业的领导者,日后将服务管理打包输出,实现增值;或是整合国际先进运营管理资源,进行后期服务支持,运用品牌效应提高养老项目的吸引力。


三是取得不动产投资牌照的保险企业开发的养老项目,如国寿万庄(?#30830;唬?#29983;态健康城,合众健康社区,泰康之?#24050;?#22253;等。险资企业具有独特优势,他们拥有丰富的土地资源,可以对接部、省、市、?#25351;?#26041;政府部门,协调相关政策关系,保险资金的使用成本较低。在这些方面传统房地产企业只能望其项?#22330;?#20294;是,保险企业的劣势表现在全过程开发建设的管控能力和资源协调能力,所以“专业的人做专业的事?#20445;?#19968;种新的合作模式是未来的趋势。 
对于设计院的业务发展来讲,我们既要发展新客户,也要更为重?#28216;?#25252;老客户,发掘老客户的新需求。我们的客户大多是成熟的传统地产开发商,他们对未来5~10年的市场布局和业务战略的大方向,对于我们这些处于房地产?#24184;导?#20540;链下游的设计院来讲,也是需要共同去关注的。


这一、两年,我们感受最深刻的是,传统房地产企业将养老地产定义为住宅产品的一个细分子产品,是一个新业务,是未来住宅产品的刚需市场,关注 “滑向球要去的地方,而不是球在的地方。”但同时也要意?#20828;劍?#20859;老地产,不是单纯的老年?#21496;?#20303;的房子,不是单纯的老年住宅这个产品本身。养老地产产品包括养老居住模块,养老设施模块和养老服务模块,三驾马车齐头并进,方能打造一个?#21496;?#30340;老年?#21496;?#20303;环?#22330;?#20256;统房地产企业若能够成功运营一个养老地产项目,则需天时、地利、人和,缺一不可。天时是指国家养老相关的法律政策扶持,地利是指适合养老项目的区域选择,以及当地政府的土地政策支持;人和则是指企业围绕养老地产制定的战略意图,确定新业务目标以及描绘实现路径的能力。


设计院面对养老地产,也要做足功课,充分理解养老产品和传统住宅产品的差异性。老年人作为我们的终端客户,我们设计团队对老年人的养老需求,生理特征和心理特征,消?#30740;?#20026;,消费习惯也要有充分的了解;通过合理的产品配比,将老年人对养老的基本需求,社交需求,尊重需求通过建筑载体、环境载体充分体现;对老年人的居住空间,公共交往空间,交通空间的无?#20064;?#35774;计,智能云计算的应用,实现社区养老服务体系的便捷、安全和可靠性。


我们设计院要和客户同时将视线望到球滑向的地方,做好自己的业务研发,做好自己的?#23548;?#39033;目,不断总结探讨,在养老产品上和客户共同成长。

 

(张立杰)


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